Kleine Einführung zum Planen und Bauen mit dem Architekten
Die Zeit,
die Erfahrung, der Wert.
Planung
von Immobilien baut auf langfristige Perspektiven. Der Wert für Eigentümer,
Nutzer oder Gesellschaft bemisst sich nicht alleine an kurzfristigen Interessen.
Architekten, Innenarchitekten, Stadtplaner und Landschaftsarchitekten können als
Planer mit
Erfahrung und Unabhängigkeit die Attraktivität und
Wertentwicklung nachhaltig positiv beeinflussen.
Gewaltenteilung statt "alles aus einer Hand".
Die
Kosten für die Architektenleistung sind gegenüber den Kosten für Baugrund,
Erstellung und den Finanzierung gering. Hier zu sparen, kann teuer kommen:
Gerade in der Kompetenz und Unabhängigkeit der Planung liegt das Fundament der
bewährten "Gewaltenteilung am Bau" (Bauherr - Planer - Handwerker) und damit die
Basis für echte Kontrolle von Kosten und Terminen.
Architektenleistung und Wertentwicklung.
Der Wert guter
Architektenplanung liegt nicht im schönen Schein. Eine überlegene statt modische
Gestaltung, eine flexible Grundriss Planung, eine ökologische Konzeption und
geringe Unterhaltskosten sind Garanten für eine überdurchschnittliche
Wertentwicklung einer Immobilie. Dafür benötigt man Planer, die ihre
zukunftsgerichtete Kompetenz unabhängig von kurzfristigen Verkaufsinteressen
einsetzen können.
Planung und
Überwachung
Der Architekt
ist mehr als Gestalter. Er ist Berater, Konstrukteur, Manager - und in jeder
Phase an der Seite des Bauherren oder der Baufrau.
Von A
bis Z: ein Sachverwalter
des Bauherrn.
Der
Architekt bringt die Wünsche des Bauherren mit den Bauvorschriften, den
örtlichen Satzungen und mit dem zur Verfügung stehenden Budget in Einklang. Er
entwirft Lösungsmöglichkeiten und hilft dabei, den Bedarf zu konkretisieren:
zeichnet dann die Pläne, legt den Bauantrag bei der Behörde vor, schreibt die
unterschiedlichen Bauleistungen aus, wirkt bei der Auftragsvergabe mit und
überwacht die ausführenden Firmen und Fristen.
Kosten
sparend planen.
Neben
wichtigen Faktoren wie Finanzierung und Baugrund ist eine nutzungsgerechte
Planung der erste Schritt zum Kostensparen am Bau. Ein erfahrener Architekt kann
Ihnen kompetent helfen, ihre wirklichen Bedürfnisse kennen zu lernen und
kostengünstige Realisierungen zu entwickeln. auf "Goldene Wasserhähne"
verzichten, Grundrisse geschickt nutzen, einfache technische Lösungen einsetzen:
Darin liegt der Schlüssel zur erfolgreichen Kostendämpfung.
Kostenkontrolle: von Anfang an.
Stufenweise werden in
Kostenschätzung, Kostenberechnung, Kostenanschlag und Kostenfeststellung die
Baukosten vom Architekten konkretisiert. Mit der ständigen Kostenkontrolle
bleiben die Baukosten in jeder Phase beeinflussbar. Um unter dem Zeichen des
Kosten sparenden Bauens verlässliche Planungsgrundlagen zu sichern, haben die
Architektenkammern das Deutsche Baukosteninformationszentrum geschaffen, bei dem
Architekten Kostenvergleichswerte abrufen können.
1.
Schritt: Grundlagenermittlung.
In
dieser Phase werden Vorstellungen und Ziele des Bauherren geklärt, damit der
Architekt sie später präzise umsetzen kann. Baurechtliche Bestimmungen und
örtliche Vorschriften werden erhoben. Dann ist alles bereit für erste
Überlegungen, was und wie gebaut werden soll; Dabei wird auch an die sich
wandelnde Nutzung der Immobilie gedacht; was nach 20 oder 30 Jahren sein wird,
wenn z.B. die Geschäftsräume erweitert werden müssen oder die Kinder aus dem
Haus sind.
2. Schritt:
Vorplanung/Kostenschätzung.
In der
Vorplanung werden die Ergebnisse der Grundlagenermittlung mit den Wünschen des
Bauherren in Einklang gebracht. Ein Planungskonzept mit Lösungsansätzen wird
erarbeitet und erste Skizzen dem Bauherren vorgestellt. Während der Vorplanung
kann auch eine Bauvoranfrage eingereicht werden, die die grundsätzliche
Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens ermittelt. Am Ende der Vorplanung steht die
erste Kostenschätzung.
3. Schritt:
Entwurfsplanung/Kostenberechnung.
Nach der
Entscheidung für einen Entwurf folgt die
Entwurfsplanung. Sie beginnt mit der Durcharbeitung der Baupläne.
Andere Fachleute werden einbezogen, erste Verhandlungen mit den zuständigen
Behörden haben stattgefunden und die
Kostenberechnung liegt dem Bauherren vor. Sie ist die Basis, auf der
Bauherr und Architekt während der gesamten Planungs- und Bauphase die
Kostenentwicklung kontrollieren.
Nochmals:
Sparpotentiale ausloten.
Von den
Zielsetzungen und erhobenen Rahmenbedingungen ausgehend, können weitere
Einsparungsmöglichkeiten erwogen werden. Kritisch sind dabei generell besonders
die Betriebs- und Unterhaltskosten, die auf grundlegenden Planungsentscheidungen
beruhen, zu betrachten. Beim kostengünstigen Bauen ist es jetzt an der Zeit zu
prüfen, welche Ausstattung in den ersten Jahren sinnvoll und notwendig ist und
was man auch später noch "nachrüsten" kann.
4.
Zwischenziel: Genehmigungsplanung.
Im vierten
Schritt geht es dann an die Genehmigungsplanung.
Pläne werden vom Architekten bei der Baubehörde eingereicht, vielleicht auch
wegen einiger Auflagen noch einmal geändert und vervollständigt. Alle
Bauunterlagen einschließlich der geforderten Nachweise müssen vollständig bei
der Behörde eingereicht werden.
5. Schritt:
Werkplanung, Ausschreibung, Vergabe.
Liegt die
Genehmigung vor, beginnt die Werkplanung.
Dabei stellt der Architekt für die Auftragsvergabe an die Firmen eine so
genannte Mengenermittlung und eine
genaue Leistungsbeschreibung in einem Leistungsverzeichnis zusammen. Dieses
Leistungsverzeichnis dient dazu,
Angebote bei Firmen einzuholen und zu bewerten. Nach Verhandlungen mit den
Anbietern stehen die Auftragsvergabe und ein
Kostenanschlag, der die Kostensummen für Handwerker und Baufirmen
enthält, an.
6. Schritt:
Bauüberwachung und Abrechnung.
Jetzt kann der
Bau beginnen. In der Phase der Bauüberwachung
steuert und kontrolliert der Architekt den Bauablauf und sorgt für möglichst
termingerechten Fortschritt. Er überwacht die Arbeiten der einzelnen Gewerke,
koordiniert die ausführenden Firmen und prüft alle eingehenden Rechnungen. Er
überwacht die Beseitigung etwaiger Mängel bei der Bauausführung und stellt die
Gewährleistungsfristen der ausführenden Firmen zusammen.
Honorar und Zahlungstermine.
Das
Honorar des Architekten unterliegt einer Honorarordnung (HOAI). Die Honorarsumme
richtet sich nach der Bausumme und nach der Schwierigkeit der Bauaufgabe.
Honorare werden nach Planungs- und Baufortschritt angefordert. Die erteilte
Baugenehmigung z.B. ist ein klassischer Termin, zu dem ein Teil des Honorars in
Rechnung gestellt wird. Das letzte noch ausstehende Honorar zahlt der Bauherr
erst, wenn die Bauarbeiten abgeschlossen sind und ihm eine prüffähige
Schlussrechnung vorliegt.
Wie
Sie den "richtigen" Architekten finden.
der
Architekt muss zu Ihren Vorstellungen passen. Am besten, Sie schauen sich
vergleichbare Objekte an. Das Bauschild oder Bewohner können oft Auskunft über
den Architekten geben. Erstellen Sie so eine Auswahl, entscheiden Sie dann auch
anhand der Referenzobjekte (Arbeitsbeispiele), die Ihnen das Architekturbüro
Reiss gerne nennen wird.