Kleine Einführung zum Planen und Bauen mit dem Architekten

Die Zeit, die Erfahrung, der Wert.
Planung von Immobilien baut auf langfristige Perspektiven. Der Wert für Eigentümer, Nutzer oder Gesellschaft bemisst sich nicht alleine an kurzfristigen Interessen. Architekten, Innenarchitekten, Stadtplaner und Landschaftsarchitekten können als Planer mit Erfahrung und Unabhängigkeit die Attraktivität und Wertentwicklung nachhaltig positiv beeinflussen.

Gewaltenteilung statt "alles aus einer Hand".
Die Kosten für die Architektenleistung sind gegenüber den Kosten für Baugrund, Erstellung und den Finanzierung gering. Hier zu sparen, kann teuer kommen: Gerade in der Kompetenz und Unabhängigkeit der Planung liegt das Fundament der bewährten "Gewaltenteilung am Bau" (Bauherr - Planer - Handwerker) und damit die Basis für echte Kontrolle von Kosten und Terminen.

Architektenleistung und Wertentwicklung.
Der Wert guter Architektenplanung liegt nicht im schönen Schein. Eine überlegene statt modische Gestaltung, eine flexible Grundriss Planung, eine ökologische Konzeption und geringe Unterhaltskosten sind Garanten für eine überdurchschnittliche Wertentwicklung einer Immobilie. Dafür benötigt man Planer, die ihre zukunftsgerichtete Kompetenz unabhängig von kurzfristigen Verkaufsinteressen einsetzen können.

Planung und Überwachung
Der Architekt ist mehr als Gestalter. Er ist  Berater, Konstrukteur, Manager - und in jeder Phase an der Seite des Bauherren oder der Baufrau.

Von A bis Z: ein Sachverwalter des Bauherrn.
Der Architekt bringt die Wünsche des Bauherren mit den Bauvorschriften, den örtlichen Satzungen und mit dem zur Verfügung stehenden Budget in Einklang. Er entwirft Lösungsmöglichkeiten und hilft dabei, den Bedarf zu konkretisieren: zeichnet dann die Pläne, legt den Bauantrag bei der Behörde vor, schreibt die unterschiedlichen Bauleistungen aus, wirkt bei der Auftragsvergabe mit und überwacht die ausführenden Firmen und Fristen.

Kosten sparend planen.
Neben wichtigen Faktoren wie Finanzierung und Baugrund ist eine nutzungsgerechte Planung der erste Schritt zum Kostensparen am Bau. Ein erfahrener Architekt kann Ihnen kompetent helfen, ihre wirklichen Bedürfnisse kennen zu lernen und kostengünstige Realisierungen zu entwickeln. auf "Goldene Wasserhähne" verzichten, Grundrisse geschickt nutzen, einfache technische Lösungen einsetzen: Darin liegt der Schlüssel zur erfolgreichen Kostendämpfung.

Kostenkontrolle: von Anfang an.
Stufenweise werden in Kostenschätzung, Kostenberechnung, Kostenanschlag und Kostenfeststellung die Baukosten vom Architekten konkretisiert. Mit der ständigen Kostenkontrolle bleiben die Baukosten in jeder Phase beeinflussbar. Um unter dem Zeichen des Kosten sparenden Bauens verlässliche Planungsgrundlagen zu sichern, haben die Architektenkammern das Deutsche Baukosteninformationszentrum geschaffen, bei dem Architekten Kostenvergleichswerte abrufen können.

1. Schritt: Grundlagenermittlung.
In dieser Phase werden Vorstellungen und Ziele des Bauherren geklärt, damit der Architekt sie später präzise umsetzen kann. Baurechtliche Bestimmungen und örtliche Vorschriften werden erhoben. Dann ist alles bereit für erste Überlegungen, was und wie gebaut werden soll; Dabei wird auch an die sich wandelnde Nutzung der Immobilie gedacht; was nach 20 oder 30 Jahren sein wird, wenn z.B. die Geschäftsräume erweitert werden müssen oder die Kinder aus dem Haus sind.

2. Schritt: Vorplanung/Kostenschätzung.
In der Vorplanung werden die Ergebnisse der Grundlagenermittlung mit den Wünschen des Bauherren in Einklang gebracht. Ein Planungskonzept mit Lösungsansätzen wird erarbeitet und erste Skizzen dem Bauherren vorgestellt. Während der Vorplanung kann auch eine Bauvoranfrage eingereicht werden, die die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens ermittelt. Am Ende der Vorplanung steht die erste Kostenschätzung.

3. Schritt: Entwurfsplanung/Kostenberechnung.
Nach der Entscheidung für einen Entwurf folgt die Entwurfsplanung. Sie beginnt mit der Durcharbeitung der Baupläne. Andere Fachleute werden einbezogen, erste Verhandlungen mit den zuständigen Behörden haben stattgefunden und die Kostenberechnung liegt dem Bauherren vor. Sie ist die Basis, auf der Bauherr und Architekt während der gesamten Planungs- und Bauphase die Kostenentwicklung kontrollieren.

Nochmals: Sparpotentiale ausloten.
Von den Zielsetzungen und erhobenen Rahmenbedingungen ausgehend, können weitere Einsparungsmöglichkeiten erwogen werden. Kritisch sind dabei generell besonders die Betriebs- und Unterhaltskosten, die auf grundlegenden Planungsentscheidungen beruhen, zu betrachten. Beim kostengünstigen Bauen ist es jetzt an der Zeit zu prüfen, welche Ausstattung in den ersten Jahren sinnvoll und notwendig ist und was man auch später noch "nachrüsten" kann.

4. Zwischenziel: Genehmigungsplanung.
Im vierten Schritt geht es dann an die Genehmigungsplanung. Pläne werden vom Architekten bei der Baubehörde eingereicht, vielleicht auch wegen einiger Auflagen noch einmal geändert und vervollständigt. Alle Bauunterlagen einschließlich der geforderten Nachweise müssen vollständig bei der Behörde eingereicht werden.

5. Schritt: Werkplanung, Ausschreibung, Vergabe.
Liegt die Genehmigung vor, beginnt die Werkplanung. Dabei stellt der Architekt für die Auftragsvergabe an die Firmen eine so genannte Mengenermittlung und eine genaue Leistungsbeschreibung in einem Leistungsverzeichnis zusammen. Dieses Leistungsverzeichnis dient dazu, Angebote bei Firmen einzuholen und zu bewerten. Nach Verhandlungen mit den Anbietern stehen die Auftragsvergabe und ein Kostenanschlag, der die Kostensummen für Handwerker und Baufirmen enthält, an.

6. Schritt: Bauüberwachung und Abrechnung.
Jetzt kann der Bau beginnen. In der Phase der Bauüberwachung steuert und kontrolliert der Architekt den Bauablauf und sorgt für möglichst termingerechten Fortschritt. Er überwacht die Arbeiten der einzelnen Gewerke, koordiniert die ausführenden Firmen und prüft alle eingehenden Rechnungen. Er überwacht die Beseitigung etwaiger Mängel bei der Bauausführung und stellt die Gewährleistungsfristen der ausführenden Firmen zusammen.

Honorar und Zahlungstermine.
Das Honorar des Architekten unterliegt einer Honorarordnung (HOAI). Die Honorarsumme richtet sich nach der Bausumme und nach der Schwierigkeit der Bauaufgabe. Honorare werden nach Planungs- und Baufortschritt angefordert. Die erteilte Baugenehmigung z.B. ist ein klassischer Termin, zu dem ein Teil des Honorars in Rechnung gestellt wird. Das letzte noch ausstehende Honorar zahlt der Bauherr erst, wenn die Bauarbeiten abgeschlossen sind und ihm eine prüffähige Schlussrechnung vorliegt.

Wie Sie den "richtigen" Architekten finden.
der Architekt muss zu Ihren Vorstellungen passen. Am besten, Sie schauen sich vergleichbare Objekte an. Das Bauschild oder Bewohner können oft Auskunft über den Architekten geben. Erstellen Sie so eine Auswahl, entscheiden Sie dann auch anhand der Referenzobjekte (Arbeitsbeispiele), die Ihnen das Architekturbüro Reiss gerne nennen wird.